Перейти к содержимому


Фотография

Особенности правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В этой теме нет ответов

#1 Карабас

Карабас

    Безнадёжный пациент

  • Старожил
  • PipPipPipPipPip
  • 1 580 сообщений
  • Номер квартиры:40
  • ГородМосква и Долгопрудный

Отправлено 26 Август 2011 - 09:14

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
("Право и экономика", 2009, N 2)


Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах имеет свои особенности, прежде всего связанные с владением, пользованием и распоряжением таким имуществом. В частности, на практике часто возникает необходимость передать в пользование (сдать в аренду) часть общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачные и подвальные помещения), произвести реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений.

Для того чтобы не нарушить права и законные интересы собственников помещений, следует знать основные нормы жилищного законодательства, регулирующие эти вопросы.
Перечень объектов, входящих в состав общего имущества, указан в ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Следует отметить, что общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. Оно не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части (объекты) общего имущества, они не могут быть выделены в натуре в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести государственную регистрацию права собственности.
Таким образом, общее имущество не является самостоятельным объектом права собственности или иного вещного права.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и только путем его реконструкции (например, присоединение части чердачного помещения к жилому помещению путем реконструкции этого помещения и части общего имущества).
Статьей 40 ЖК РФ предусмотрены правила изменения границ помещений в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях, если это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (пп. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
По решению общего собрания членов ТСЖ объекты общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачные и подвальные помещения, мансардный этаж) могут быть сданы в аренду (пп. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В них могут находиться инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Чердак - пространство между конструкциями кровли (наружных стен) и перекрытием верхнего этажа (п. 32 СНиП 2.08.02-89).
Этаж мансардный - этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (п. 32 СНиП 2.08.02-89).
Сдача в аренду (передача в пользование) этих помещений возможна на основании решения квалифицированного большинства (не менее двух третей) от общего числа голосов собственников или членов ТСЖ (ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ) <1>. Собрание собственников или членов ТСЖ проводится в порядке, предусмотренном ст. ст. 45, 146 ЖК РФ с учетом того, что кворум на таком собрании должен составлять 50% голосов плюс один от общего числа голосов - в отношении общего собрания собственников и не менее 2/3 членов ТСЖ (их представителей) - в отношении общего собрания ТСЖ.

<1> Существует правовая позиция, согласно которой отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников многоквартирного дома (передача в пользование, сдача в аренду и т.д.) подлежат регулированию нормами ГК РФ (ст. ст. 246, 247), поскольку данные отношения являются имущественными и не входят в предмет правового регулирования ЖК РФ (ст. 4) [1]. Следовательно, для совершения сделки по распоряжению общим имуществом должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома путем проведения общего собрания этих собственников, а не только членов ТСЖ в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ.
Отметим, что в случае принятия решения по данному вопросу только членами ТСЖ сохраняется риск признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке по иску заинтересованных в этом собственников, если они докажут, что решение ТСЖ нарушает их права и законные интересы.

Собственникам, которые не участвовали в голосовании по каким-либо причинам, следует помнить о том, что решение, принятое на общем собрании собственников помещений, является также для них обязательным.
На основании изложенного можно выделить следующие особенности правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах:
- выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество не допускается;
- сделку по отчуждению доли в праве общей собственности на общее имущество (чердака, подвала и т.д.) отдельно от права собственности на помещение совершить нельзя, поскольку такое имущество не является самостоятельным объектом права (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
- уменьшение размера общего имущества возможно только путем проведения его реконструкции и с согласия всех собственников многоквартирного дома;
- передача в пользование (сдача в аренду) какой-либо части общего имущества в многоквартирном доме должна производиться с согласия не менее 2/3 собственников или членов ТСЖ;
- на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, влекущих присоединение к ним части общего имущества в многоквартирном доме, должно быть получено согласие всех собственников помещений в этом доме;
- изменение границ смежных помещений, их раздел допускаются без согласия других собственников, если такие изменения, раздел не влекут изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Список литературы

1. Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса.
О.А.Хованский
Юрисконсульт
ЗАО "Консалтинговая
группа "Юстицинформ",
специалист
по гражданскому
и корпоративному праву
А у нас управдом - друг человека...




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных